Čau lidi VI - zatím dobrý

Mám jeden takový rychlý newsletter. Říkám tomu Čau lidi (R) a v rychlosti píšu cca. dvacítce lidí jakési nepravidelné souhrny toho, co se děje kolem hypoték. Protože je to tentokrát vcelku výživné, píšu to pro všechny. 

Při psaní tohoto souhrnu nedělám žádnou hlubokou rešerši, protože vše se mění každý den a informací a dílčích detailů je moc. Nemám ambici, aby to bylo učesané, stylisticky krásné a ozdrojované. Chci vám jen na jednom místě v rychlosti vylít všechno, co mi teď ulpívá v hlavě, abyste získali nějaký obecný přehled. Pokud byste potřebovali nějakou konkrétní informaci, tak mi dejte konkrétní data a prověříme to. Pokud najdete chybu, nebo nepravdu, prosím napište mi a já to opravím.   

---

(15.10.2020)

Dobrý den, ahoj všichni, (=Čau lidi)

přináším vám opět v náhodném čase vycházející hlášení o tom, co vidím kolem v hypotékách. I tentokrát upozorňuji, že toto není odborný článek a nedělám žádnou velkou rešerši. Jen se snažím hodit na jeden papír to co vím a s čím se setkávám. Shrnout změny, a zajímavosti do několika málo stručných odstavců. Kdyby někdo našel chybu, nebo nepravdu, budu rád, pokud mě upozorníte. Je toho víc a možná je to o něco složitější, než obvykle. kdybyste něčemu nerozuměli, telefon máte. 

Plnohodnotně a dlouze

Sazby

Sazby šly od posledně opětně trochu dolů. Pokud máte nekomplikovaný případ (= pokud nemáte smůlu) je možné počítat se sazbou 1,89 % p.a. anebo přinejhorším 1,99 % p.a. Pokud máte něco složitějšího a k tomu trochu smůlu, neměli byste jít přes 2,19 % p.a. Níže, než 1,89 % p.a. se dostat dá, ale je to zpravidla za podmínek, které nechcete. Jako obvykle je etalonem hypotéka s LTV do 80 % a bez bankopojištění. S bankopojištěním je možné ubírat další desetinu, nebo dvě. To se vám vyplatí většinou když je vám čtyřicet let anebo více.

V důsledku jarní covidové lapálie byly uvolněny omezující parametry ze strany ČNB. To přináší několik zajímavostí. Zaprvé - poskytují se opět 90% hypotéky. Co to znamená?

• Při koupi např. pětimilionového bytu není potřeba mít naspořený milion, ale stačí mít pětset tisíc, ale
• je to o něco dražší. 90% hypotéky jsou cca. o 0,5 % p.a. dražší, což na pětimilionovém bytě udělá rozdíl určitě přes tisícovku na měsíční splátce.
• Sice je to dražší, ale jde to,
• Pořád platí, že pokud nemáte naspořeno vůbec nic, tak je to sice mrzuté, ale neznamená to, že to nemá anebo nemůže mít řešení.

Zadruhé - většina bank uvolnila i parametry DTI & DSTI. V překladu do lidštiny to znamená, že jsou banky ochotné půjčit vám více peněz při stejném příjmu, než to bylo před Covidem. Ale...

Banky vyhodnocují covid-zranitelnost vašich příjmů

Banky sice půjčí více peněz, levněji a snáze, ale jen v případě, že bance nebude připadat, že je váš příjem v ohrožení vzhledem k dalšímu budoucímu covidovému vývoji. To, že vám nikdo ani ruku nepodá, pokud děláte v gastru, to je asi nepřekvapivé. Teď začíná být trochu podezřelý celý sektor služeb. Opět, řešení to dost často má, ale je potřeba na to myslet. 

Hodně se refinancuje

Vzhledem k tomu, že se ještě před necelými dvěma roky prodávaly hypotéky se sazbami kolem tří procent a že jsou sazby nyní opět bezpečně pod dvěma procenty a také vzhledem k tomu, že pořád ještě ve většině případů banky vyčíslují sankci za předčasné splacení v řádu stokorun, hodně se refinancují úvěry z období kolem začátku roku 2019 - de facto všechny od podzimu 2018 do podzimu 2019. Sazby se tehdy pohybovaly nad 2,5 % p.a. a některé byly i nad třemi procenty. Z klientského pohledu je proto pochopitelné, že chtějí ušetřit a pouštějí se do předčasných splátek a refinancování. U větších úvěrů to může být klidně přes dva tisíce měsíčně, nebo skoro ke třem.Ano, bankám se to nelíbí a nemají z toho radost. Trochu hází klacky pod nohy, dělají fóry s vystavením vyčíslení, napínají svoje lhůty... Z hlediska banky je to pochopitelné - je to pro ně často de facto ztrátové. Z hlediska klienta je to ale pochopitelný krok.

Pozor - některé banky začaly vystrkovat růžky, takže těžko říct, jak to bude do budoucna. Patrně nás čekají nějaké soudy, které rozhodnou, co banky smějí a co nesmějí. https://www.banky.cz/clanky/ceska-sporitelna-zvysuje-poplatky-za-predcasne-splaceni-hypoteky-i-pres-odpor-cnb/

Daň je zrušena definitivně

Už posledně jsem psal o tom, že je v procesu zrušení daně z nabytí nemovitosti. Tento proces je u konce a daň je tedy definitivně zrušena.

A s tím se pojí další technikálie

Ruku v ruce s tím šla i diskuse o zrušení daňových odpočtů za zaplacené úroky. Tato možnost zůstává, ovšem limit se snižuje ze 300 000 Kč na 150 000 Kč pro úvěry uzavřené od 1.1.2021. Reálně to má vliv na úvěry přesahující pět milionů. Ostatní úvěry se vejdou i do nového limitu. Prodlužuje se zároveň časový test pro osvobození od daně z příjmů v případě následného prodeje nemovitosti z pěti na deset let, ale to se obávám je už jen pro fajnšmekry a vysvětlovat to spíš nebudu.

Co si myslím o cenách bytů? Kam půjdou? 

Tady si asi pomůžu a de facto jen s malými změnami zkopíruji to, co jsem psal posledně. Nemám tušení. Kdykoliv hádám, vždycky se spletu. Mám pocit, že ceny panelákových sídlišť rostou pořád a porostou pořád a mám pocit, že větší byty ve městě rostou pomaleji a mohly by chvíli nerůst, ale je to jen pocit, bez nějakého tvrdého podložení. Stejně jako posledně napíšu důvody proč by ceny mohly klesnout a proč by mohly stoupat. 

• Zejména v Praze a velkých městech mluví pro další růst cen nemovitostí převis poptávky nad nabídkou a pomalá výstavba nových bytů. To je konstanta, na tom se nic nemění a platí to pořád.
• A dál - kombinace výhod - zrušení daně z nabytí & velmi levné úrokové sazby & snížení možných odpočtů může působit jako poptávkový stimul. Celá řada lidí se může rozhodnout, že právě teď je dobrá chvíle této možnosti využít. Vyšší poptávka (za jinak nezměněných okolností) = růst cen.

Proč by mohly klesnout?

Jsou tady ale i faktory, které naopak hovoří proti růstu cen.

• Někteří lidé vyšli z krize nezasaženi, jiní přišli o část příjmů, jiní o celý příjem. Je možné, že se na trh dostane větší množství bytů, protože jejich majitelé potřebují, nebo budou potřebovat hotovost. Někteří možná nezvládnou splácet své hypotéky a dospějí k tomu, že prodej bytu je pro ně řešením. To může vést k růstu nabídky, což by tlačilo cenu dolů.
• Příjmy se nesnižují jen majitelům bytů, ale i jejich nájemníkům. Řada nájemníků může mít potíže s poplacením nájmů. Mohou to řešit neplacením (a majitel se poté může dostat do potíží a být nucen byt prodat), mohou to řešit stěhováním do menšího a levnějšího bytu, mohou to řešit tlakem na snížení nájemného.
• Všechny tyto stimuly dohromady mohou (v kombinaci s propadem na trhu krátkodobých pronájmů) způsobit pokles průměrných cen nájmů a tím změnit jednu vstupující proměnou ve všech výnosových rovnicích - de facto snížit rentabilitu/návratnost pronajímaných bytů a tím snížit jejich atraktivitu a tím i cenu.

Takže co si z toho odnést? Porostou, nebo budou klesat?

Já nemám tušení.

Lovu zdar,

Michal